中科台中基地籌設到開發後，附近地價與房價連翻好幾翻，「早知道及早逢低介入就好了！」，這句帶著懊惱的話不絕於耳。也因為這席話，當中科二林基地定案後，附近土地隨即搶翻天，該基地尚在規劃階段，地價已經漲了五、六倍。現在介入會不會遲了一步？那些區塊最值得介入？就讓我們到實地去勘查，瞧個究竟！■文／楊順發 圖／笠銓攝影
鑑於中科台中基地用地太小，使得許多大廠擴廠，以及新的廠商申請入駐，一地難求，中科管理局繼開發虎尾、后里等二期、三期園區之後，再度於去年8月20日，經國科會遴選委員會評定由彰化二林基地為四期園區。這項計畫在未來5年內完成，初步估計將投資超過4000億元，創造25,000人以上就業機會。
二林基地掛牌化解空談疑慮
彰化縣政府提報的基地範圍，原本包括二林鎮內的148線(二溪路)以南之台糖萬興農場及大排沙農場面積共約1100公頃，後又修訂為887公頃，惟其範圍經中科管理局依實際需求與園區作業基金財務負擔狀況重新評估，並研擬中科四期籌設計畫書陳報行政院核定，確定範圍縮小為635公頃。
由於基地範圍再三更改，且又逢金融海嘯嚴重衝擊高科技產業，科技大廠投資計畫放緩，讓附近民眾一度質疑二林基地會不會只是「海市蜃樓」？為了化解地方人士的疑慮，中科管理局特別擇在3月18號，前往二林園區預定地盛大舉辦臨時辦公室揭牌儀式，地點暫時設在原台糖大排砂農場辦公室。在國科會主委李羅權、彰化縣長卓伯源、中科管理局局長楊文科的共同見證下，以實際行動破除外界質疑開發停擺的不實謠傳。
卓伯源更強調，未來中科彰化基地將朝向光電產業、傳統精密機械、五金產業聚集來發展，除包括友達、華邦與旭東等科技大廠有意進駐，更將積極爭取台商回流故鄉來投資，呼籲各界來力挺拼經濟、搶救失業，而不是唱衰彰化高科技產業的發展。
十多年前大學城計畫虛晃一招
其實，附近民眾之所以會這麼耽心不是沒有原因的，主要係因10多年前，前彰化縣長阮剛猛大力爭取中央在今之二林基地現址設置大學城，由於喊得漫天嘎響，煞有介事，因而引來不少附近的投機客搶購農地，原本一分農地只價值40萬元，當時卻被炒到一分農地價格高達400萬元，翻了10倍之多，令人嘖舌！
然而，隨著阮剛猛卸任，大學城的政見也宣告無疾而終，當初大炒地皮的投機客只好賠售，落得財富大縮水的田地！「一朝被蛇咬、十年怕草繩」，當年餘悸猶存，即使國科會和彰化縣政府同步宣告中科四期落腳二林基地，當地多數金主仍不敢蠢動，甚至迄今仍在觀望。反倒是來自台中地區的金主和房地產業者，態度較為積極。在消息宣佈隔天至一週內，到二林地政事務所來申請地籍謄本數量暴增了近1倍，其中以基地附近土地占大多數包括，二林鎮的萬合、豐田、大永、原斗、萬興等里土地。
二林地政所主任劉坤松指出，去年第三、四季二林基地預定地附近土地交易比以往熱絡許多，據他所知，有一筆法院拍賣的田地成交，其中位於道路旁的一塊農田，以每分地80萬元賣出。另外有一筆只有田梗可以走的一塊農地，也以每分地50萬元標售，都是以往附近類似田地法拍價格約2倍。此外，位於挖仔太平路上的一塊農田，每分地更達200萬元，以往該處的行情約每分地100萬元上下。
二林農會惜售擔保農地中科效應帶動二林基地附近農地飆漲，對本身也是受益者的二林農會而言，真是「天上掉下來的禮物」。二林農會秘書洪村鴻不諱言，受到金融海嘯的影響，不少向農會信用部貸款的農民繳不出本息，致使抵押擔保的農地遭到法押，進而導致農會財政倍感壓力，成為主管單位「關切」的對象，不過，中科二林基地定案後，就在一夕之間為之改觀！
洪村鴻表示，在這之前擔保品的農地一分40萬元，三拍還乏人問津，現在第一拍就可以喊到120萬元。過去，農會急著拋售擔保的農地，現在則是抱著惜售的態度，因為可以預期的，隨著二林基地開發的腳步向前推進，地價絕對會水漲船高，屆時再待價而沽也不遲！
至於，一般土地交易的價格水準，在溪湖開業的地政士吳金標指出，就他經手的案子，距中科二林基地附近的農地，稍偏一點的，一分地在70-80萬元左右，鄰近一點的，一分地則有100-200萬元的水準，雖然也曾耳聞有人喊到一分地300萬元，但他還沒有經手過這樣的個案。
而那些地段最具增值潛力，吳金標指出，中科二林基地有六條重要的聯外道路，其中最主要的幹道沙崙路，它將是二林基地最重要的出入口，未來將拓寬成60米大道，並直接延伸到中山高，於員林交流道與埤頭交流道之間，再開闢新的交流道，以利二林基地的物流暢通。
此外，未來也從台76號道路（漢寶─草屯東西向快速道路）埔鹽出口處，往南開闢高架道路，延伸至二林鎮挖仔的太平路，太平路亦將拓寬，這條路與沙崙路縱橫交叉（沙崙路為東西向、太平路為南北向）。另外，縣148號道路（彰水路）萬興段、萬原路、台19線（彰水路）埤頭段，太平路近二林鎮市區段，都是近水樓台先得月的潛力地段。
溪湖鎮南的建地將很搶手
對於投資客和投機客搶購中科二林基地附近農地，溪湖鎮農會企劃部主任蔡炳煌指出，儘管農地的價格比建地便宜很多，且未來若能變更地目成為建地，更是「一本萬利」，但必須留意的是「農村再生條例」正在立法審查當中，一旦三讀通過後，對於農地興建農舍的規範將更嚴格，屆時勢必影響農地的價格和用途，投資者不得不審慎視之。
反倒是及早投資溪湖鎮的建地，未來的獲利較可觀，風險也比較低。蔡炳煌指出，不論未來中科二林基地會開闢多少聯外道路，二林基地鄰近鄉鎮生活機能最完善的，非溪湖鎮莫屬。溪湖街區集中，商業機能比附近鄉鎮活絡。從中山高員林交流道（事實上位於溪湖鎮東郊）到台中都會區，只需半小時車程，轉台76號東西向快速道路，往東穿過八卦山長隧道，一個小時的車程可抵南投各主要風景區。
大台中不動產溪湖分公司店長楊明宗亦指出，溪湖鎮除了交通方便、生活機能強之外，教育機構也十分完備，鎮內有一所高中、二所國中、七所國小，其中不乏所謂的明星學校，學童就學十分方便。另者，溪湖街區金融機構林立，計有彰銀、一銀、華銀、合庫、台中商銀、元大、彰化十信、溪湖農會信用部等。而且，溪湖鎮新行政中心停車方便，包括鎮公所、衛生所、警察局、戶政事務所都十分集中，洽公十分方便。
楊明宗指出，最近一、二十年，溪湖鎮房地產幾乎都往西外環一帶發展，如今風水輪流轉，中科二林基地定案，由於鄰近中科二林基地沙崙路主要聯外道路，過去發展最緩慢的鎮南（大竹里、忠覺里、番婆里、西勢里、大庭里），終於有了翻身的機會。目前建地一坪已漲至4-5萬元，廠建地一坪約3-4萬元。
楊明宗表示，在溪湖鎮的都市計畫當中，位於忠覺里台糖溪湖糖廠後方，原本規劃了上百公頃的工業區用地，但長年來因缺乏經費，始終未開發。中科二林基地定案後，鎮公所有意將該處工業區預定地解編，並變更為建地，屆時，它的價值就像台北市之於信義重劃區、台中市之於七期重劃區，未來勢必成為中科二林基地科技人擇居最理想的地點。
中科、國光石化讓二林鎮左右逢源
二林農會秘書洪村鴻則表示，或許溪湖鎮在生活機能上和交通位置上優於二林鎮市區，但二林鎮還是不會缺席，因為除了中科二林基地之外，中油投資的國光石化，已經決定落腳在二林鎮西鄰的大城鄉。國光石化總投資額高達6,000億元，建廠期間可帶動當地餐飲及日用品商機約115億元；投產後每年可創造8,000億元產值，並增加約7,000個就業機會、增加相關產業就業機會近2萬人。
由於大城鄉位於風頭水尾，生活十分不便，未來國光石化的主管和員工，選擇住居，勢必選擇距大城鄉只有15分鐘車程的二林鎮市區。如此一來，二林鎮市區既可吸引部份中科的科技人，又可吸引絕大部份的國光石化主管和員工，未來在住屋方面有很大的需求空間。因此，目前已經有不少地區性的建商積極找地，著手規劃建案，連二林農會位於儒林路的現址也打算搬遷，並在原址推出建案，由於位於二林鎮市區的黃金地段，勢必成為搶手的個案！
所謂「一家烤肉萬家香」，中科落腳二林基地，果真像「天上掉下來的禮物」，讓二林鎮、埤頭鄉等過去一直被視為窮鄉僻壤的鄉下地方，一夕之間鹹魚大翻身，地價扶搖直上，未來的商機可期。然而，中科二林基地尚處在規劃階段，距正式動工和廠商進駐，還需一段時間，投資者亦當審慎評估，地價是否被過度炒作，以免未來獲利空間被壓縮！
