在中部房市景氣日漸回溫，且銀行利率低等因素，帶動新一波購風潮；包括十、十一、十二期金磚四區，都是建商的標的物。

■文．圖／馬源培

台中市總太建設日前每坪112萬元標到台中市英才路、民生路口綠園道旁1258坪土地，創該區域歷史新高。底價從去年一坪80~90萬降至70萬都乏人問津，今年卻出現9標搶地，盛況空前。

台中市、縣合併升格直轄市在即，中科的成功開發與台灣高鐵的快捷運能，不但造就了近年台中地區房產市場的榮景，更快速創造了包括7期、美術館、8期與中科等「金磚4區」的興起，無論房價、地價之漲幅及開發密度，都獨領風騷。然而，高成長背後代表著高風險，大台中還有那些區域具備增值潛力？事實上，包括台中市西屯、北屯、南屯、東區、西區、北區、南區與台中縣大里、太平、烏日、潭子等「銀磚11區」正緊追在後。獨具慧眼的建商，早已卡位因應，搶先佔有一席之地。

「金磚4區」有如金雞母般的珍貴，建商在7期推案似乎成了無往不利的票房保証，公私部門也將大部份的資源投入於此，如大都會音樂廳、新市政中心與文心森林公園等，不過，消費市場之反應卻呈兩極化之樣態。

投資客，反以大中部地區以外縣市及台北客為主，本地的自住型消費者雖看屋者眾，但出價與業者能接受的底價呈現一定之落差，致成交情形反而遠低於投資客。說明了近年台中房市熱賣延續台商回流現象，投資客的湧入才是地產發燒的重要成因。

近來因大里重劃區土地大量釋出，加速房市成形，而大台中生活圈2號線與4號線陸續完工，及製造業產業鏈向西移動至台中工業區與中科之故，當地企業主購屋置產遂一舉跨過北屯區及東南區，直進市區七期或美術園道區以接近其產業鏈上游。自住型中產階級客層則因進入中市門檻較高，轉向於在地購屋換屋，致使大里、烏日地區出現較大之推案量。

建商針對自住型與投資型產品、高價位與低價位產品相互交叉分析後發現，高價位投資型產品對中部地區的客戶較無吸引力，大部份是北部客成交，約佔6、7成。台中縣、彰化縣及南投縣的來客也相當踴躍，但區域客卻很少，還有許多投資客包車來台中看房子，但若是由外來客來支撐台中房價，對於本市是一大隱憂。雖然台中7期與美術館等地房價上漲速度快，但台中其他區域的房價卻沒有跟上，反應出台中的消費力並沒有跟上這波房市漲幅，或是本區域消費者還在觀望。

台中市7期抵費地及五權西路台銀土地標售近年屢創新高，不斷墊高台中市的地價與房價，近3年營建成本因原物料如國際鋼材、砂石等價格上漲，加上建築技術規則、容積移轉、都市設計與開放空間審議等法令要求日益嚴謹。及中科新建廠房龐大人力物力的磁吸效應，勢將導致未來營建成本的居高不下，同時宣告高房價的時代已經來臨。

台中市建築開發商業同業公會總幹事林丙申指出，本地的建設公司在產品環境與空間需求上的努力，得到產官學界的肯定，如外觀造型對都市環境的因應、機車停放車需求之提供、地下水補注及綠美化成果等。另外，室內儲藏空間的規劃、通用化長效住宅使用在無障礙環境需求面的因應、餐廚衛浴空間與生活起居空間等尺寸的放大等。

另一值得注意的現象是，容積移轉受到基地居住單元最小面積100平方公尺以上的規定，限制了大部份多元產品的推出，致使新建房屋趨向大坪數豪宅設計。其結果將深化社會階級差異，並已產生排擠中科年輕中產階級進入本市購屋的現象，亦使大多數已屆換屋需求之市民，無緣享受建設與產業發展之最新果實。

林丙申強調不論「金磚4區」或「銀磚11區」的出現，未來台中直轄市政府面對開發業者與廣大消費者，應儘快提出具區域平衡發展架構之都市發展政策白皮書。以誘導公私部門投資均衡發展，建立分散發展的都市願景藍圖，同時均衡公共設施負荷並藉此引導產業均衡投資，以提供市民消費者的最大利益，並共同分享城市建設與產業發展進步的果實。