【總價市場變化不大 政府應儘速統一制訂標準】
內政部計劃在半年內修改土地法，未來將要求建商售屋時公設部分必須單獨標價，避免消費者再多花冤枉錢，卻買到灌水虛坪，引起買賣糾紛。對於政府的大動作，中部建商低調表示，目前不動產公共設施沒有全國一致性的統一標準，且影響房價計算的因素很多，未來房地產總價可能「變化不大」。不動產專業經理人則認為，消費者買屋前，最好先清楚計算所謂「公設比」，才不致掉進灰色虛坪陷阱，成了冤大頭。
■文．圖／馬源培
內政部計劃在半年內修改土地法，未來將要求建商售屋時公設部分必須單獨標價，避免消費者再多花冤枉錢，卻買到灌水虛坪，引起買賣糾紛。對於政府的大動作，中部建商低調表示，目前不動產公共設施沒有全國一致性的統一標準，且影響房價計算的因素很多，未來房地產總價可能「變化不大」。不動產專業經理人則認為，消費者買屋前，最好先清楚計算所謂「公設比」，才不致掉進灰色虛坪陷阱，成了冤大頭。
■文．圖／馬源培
以往消費者買屋，在建商華麗廣告與動人說詞下，面對複雜的坪數計算與數字，早就頭昏腦脹，往往都是建商說了算，很少人有時間或專業去加以精算。幾十年來買賣資訊不透明、不對等的情形，被建商灌虛坪、多花冤枉錢的糾紛一再發生。為此，監察院9月對內政部提出糾正，批評內政部消極不作為，放任建築法規不斷放寬，嚴重影響消費者權益。
內政部長江宜樺指出，建商在計算建蔽率、容積率時，應考量「實際可以居住的範圍」，將「主建物」、「附屬建物」和「公設」分開標示。主建物是室內可以實際居住使用的部分，附屬建物如陽台、雨遮，公設如門廳、走道、電梯間等。這3者建造成本不同，售價當然不同，就應該分別計價，再加總算出房屋總價。
中信房屋專業經理人林大宏說，列入公設面積計算者需其上方有「大樓本身結構之頂蓋」，一般所謂「公設比」，包含「大公」、「小公」2類，大公如地下室、機電房、消防設備、門廳、走道等，小公如樓梯間、電梯等。買屋應精算公設比，才不會華而不實，以40坪的大樓為例，一般來說，公設比多在25%，但如果買到30%公設比的房子，以房價1坪20萬元計算，就要多花費40萬元。
另外，許多消費者對公共設施認知不足，往往誤以為中庭花園也是公設，事實上，中庭花園大多為法定空地而非公設，不列入公設面積。或是消費者買了預售屋，卻在交屋時才發現房子和預售時樣品屋的大小有明顯差異，再仔細查閱買賣契約書，赫然發現公設佔了實際房屋一大部分的面積。
但是，到底公設佔多少比例才算合理，目前法令還沒有強制性規定，因此消費者買屋前，一定得仔細精算公設比，才不會花大錢買虛坪。至於許多產品強調附設游泳池、健身房，甚至SPA、三溫暖、住戶俱樂部等設施，消費者最好想清楚未來是否會用到這些設施。如果一年根本用不到幾次，還要付出高昂的維護費用，建議不選購這類產品，以免徒增自己的購屋成本。
林大宏指出，常見公設產權問題，還包括將小公面積登記在主建物面積，銷售時訴求低公設比，及大樓地下室停車位面積縮水，將部分車道面積分攤給全體住戶。前者必須查看「建物測量成果圖」並依圖與建物格局比對是否有不同，藉以確認樓梯間等小公是否登記在主建物面積。後者應注意一般平面車位含車道等公設面積，約佔7坪，機械式則為3.5~5坪，建議可調閱地政機關之謄本，若車位面積少於這個經驗值，有可能是建商將部份車道面積分攤給住戶，吃了悶虧而不自知。
消費者購屋不論自住或投資，一定要冷靜比較各項優惠措施、方案，衡量自身負擔頭期款和貸款金額的能力，再接著精算公設比。部分建商為了降低每坪單價，會將停車場、車道都劃入銷售面積，算下來雖然每坪單價變便宜，但實際上卻是買貴了。因此，比價時不能只比登記坪數，也要看公設比，並換算出室內實際坪數的單價，才是聰明的購屋方式。
對於內政部計劃把主建物、附屬建物與公共設施分別標示面積及單價，中部建商低調直言，「數字遊戲」人人會玩，未來房地產總價可能變化不大。因為房產計價因素除地段外，公共設施的質量、設計與多寡也是因素。羊毛出在羊身上，未來各種項目如何分別計價，並反應建物的價格，各方都沒有共識，房價想要下調，恐怕很難。
建商指出，有關公設比過高的問題，主因在於公共設施至今沒有全國統一的標準可以遵循。假設在公設比都一樣的條件下，有的大樓有游泳池、健身房，有的只有普通門廳，關鍵就在地下室車道、開放式花園、逃生梯等項目，何者應列入公設項目？卻沒有標準答案。
建商建議政府，推動建物計價新制，應儘快統一各地對主、附建物與公共設施項目的評估與標準。且分開登記及計價與現行作業完全不同，一旦不動產登記項目改變，影響現有龐大房屋所有權人權益甚鉅，變更工程更複雜又浩大。因此相關單位修法，應回歸土地母法，才能保障消費者權益及人民財產權。
內政部長江宜樺指出，建商在計算建蔽率、容積率時，應考量「實際可以居住的範圍」，將「主建物」、「附屬建物」和「公設」分開標示。主建物是室內可以實際居住使用的部分，附屬建物如陽台、雨遮，公設如門廳、走道、電梯間等。這3者建造成本不同，售價當然不同，就應該分別計價，再加總算出房屋總價。
中信房屋專業經理人林大宏說，列入公設面積計算者需其上方有「大樓本身結構之頂蓋」，一般所謂「公設比」，包含「大公」、「小公」2類，大公如地下室、機電房、消防設備、門廳、走道等，小公如樓梯間、電梯等。買屋應精算公設比，才不會華而不實，以40坪的大樓為例，一般來說，公設比多在25%，但如果買到30%公設比的房子，以房價1坪20萬元計算，就要多花費40萬元。
另外，許多消費者對公共設施認知不足，往往誤以為中庭花園也是公設，事實上，中庭花園大多為法定空地而非公設，不列入公設面積。或是消費者買了預售屋，卻在交屋時才發現房子和預售時樣品屋的大小有明顯差異，再仔細查閱買賣契約書，赫然發現公設佔了實際房屋一大部分的面積。
但是，到底公設佔多少比例才算合理，目前法令還沒有強制性規定，因此消費者買屋前，一定得仔細精算公設比，才不會花大錢買虛坪。至於許多產品強調附設游泳池、健身房，甚至SPA、三溫暖、住戶俱樂部等設施，消費者最好想清楚未來是否會用到這些設施。如果一年根本用不到幾次，還要付出高昂的維護費用，建議不選購這類產品，以免徒增自己的購屋成本。
林大宏指出，常見公設產權問題，還包括將小公面積登記在主建物面積，銷售時訴求低公設比，及大樓地下室停車位面積縮水，將部分車道面積分攤給全體住戶。前者必須查看「建物測量成果圖」並依圖與建物格局比對是否有不同，藉以確認樓梯間等小公是否登記在主建物面積。後者應注意一般平面車位含車道等公設面積，約佔7坪，機械式則為3.5~5坪，建議可調閱地政機關之謄本，若車位面積少於這個經驗值，有可能是建商將部份車道面積分攤給住戶，吃了悶虧而不自知。
消費者購屋不論自住或投資，一定要冷靜比較各項優惠措施、方案，衡量自身負擔頭期款和貸款金額的能力，再接著精算公設比。部分建商為了降低每坪單價，會將停車場、車道都劃入銷售面積，算下來雖然每坪單價變便宜，但實際上卻是買貴了。因此，比價時不能只比登記坪數，也要看公設比，並換算出室內實際坪數的單價，才是聰明的購屋方式。
對於內政部計劃把主建物、附屬建物與公共設施分別標示面積及單價，中部建商低調直言，「數字遊戲」人人會玩，未來房地產總價可能變化不大。因為房產計價因素除地段外，公共設施的質量、設計與多寡也是因素。羊毛出在羊身上，未來各種項目如何分別計價，並反應建物的價格，各方都沒有共識，房價想要下調，恐怕很難。
建商指出，有關公設比過高的問題，主因在於公共設施至今沒有全國統一的標準可以遵循。假設在公設比都一樣的條件下，有的大樓有游泳池、健身房，有的只有普通門廳，關鍵就在地下室車道、開放式花園、逃生梯等項目，何者應列入公設項目？卻沒有標準答案。
建商建議政府，推動建物計價新制，應儘快統一各地對主、附建物與公共設施項目的評估與標準。且分開登記及計價與現行作業完全不同，一旦不動產登記項目改變，影響現有龐大房屋所有權人權益甚鉅，變更工程更複雜又浩大。因此相關單位修法，應回歸土地母法，才能保障消費者權益及人民財產權。
