不動產一直是國人偏愛的投資工具，且往往占資產配置中非常重要的比例。除了“有土斯有財”的觀念使然外，它的增值可能性經常給人無限的想像空間，有些人是非常積極地尋找有增值潛力的標的物、有些人是因為都市計劃土地徵收或使用地目變更而一夕致富，但有更多人是持有的土地缺乏炒作因素而變成了名副其實的“不動產”。

■文／IFP財產規劃師 蘇祥緯



不管何種狀況，每次只要看到公佈的富人排行榜名單中，總是有相當高比例的富人是因為房地產而致富。由此可知，這項投資工具在華人世界中依舊持續會受到歡迎。依我國的稅法規定，相較於其他投資利得而言，不動產所產生的稅賦是比較重的，長期持有所累積的增值利益反而會被高額稅金所侵蝕，如土地增值稅、贈與稅或遺產稅等。

有些人為了規避稅賦，做了不當的移轉買賣，被國稅局查獲時，換來的往往是巨額的稅金與罰鍰，得不償失。有些人是因為行事低調，子女不清楚父母親的資產狀況，一直到了繼承事實發生，才發現原來遺產中有許多的不動產，遺憾的是，繼承人卻沒有足夠的現金繳納高額遺產稅，被迫只能以土地做實物抵繳稅款，這類的案例時有所聞。有些人想在生前就將不動產贈與給下一代，又擔心失去主導掌控權，甚至害怕子女不孝以致自己無人奉養流落街頭。基於上述種種因素，持有不動產一定要作好適當的搭配規劃，才能讓擁有者享受增值利益而無後顧之憂。



案例說明

陳老先生70歲，陳老太太69歲，一生辛苦打拼累積不少資產，兩個兒子與兩個女兒在二人的調教之下，各自在其專業領域裡小有成就。陳老太太名下三筆土地從民國50年代持有至今，為避免繼承發生產權糾紛，希望先行贈與給兩個兒子，藉由香火世代傳承再傳給孫子。目前該筆土地公告現值約5400萬元，其他資產推算超過1億元。



規劃建議

因為土地贈與要先繳納高額的土地增值稅及贈與稅，所以建議陳老太太將此土地放入信託，約定期間20年，由二個兒子當受託人，期間利益歸陳老太太所有，信託結束時土地歸孫子所有。由於信託的規劃，讓原本需要事先課徵的土地增值稅遞延到20年後信託結束土地移轉給孫子之時才繳，依此搭配一份20年期的生死合險保單，用來籌措將來土地增值稅的稅源。







信託規劃最重要的目的是在避免繼承土地帶來之種種問題（譬如分配或處分），運用三代的設計，讓土地直接轉移到孫子名下，節省了一次的稅負成本，且信託還讓陳老太太擁有了這20年的土地掌握權，不會產生因為太早移轉而造成的不良影響。

由於生前贈與馬上就要負擔的贈與稅及土地增值稅，透過信託的規劃產生節稅效益，再利用該筆資金的時間價值購買保險，籌措20年後需繳交的土地增值稅。

透過適當的規劃，將資產完整移轉給下一代，相信是大家共同的願望，除了稅賦問題外，是否也將傳承考量在內是非常重要的一環，在辛苦一輩子的打拚之後，可以無憂無慮的安養晚年，是多麼大的幸福啊！