■文．圖／馬源培

 

都市更新機制的法源源自民國87年中央訂定的「都市更新條例」及其施行細則，各縣市據此陸續制定「都市更新自治條例」或「都市更新單元劃定基準」等法規。都市更新最大的功能，在於可有效將都市老化期衰退沒落之舊市區擬定再發展規劃，對舊市區土地結構或機能利用加以調整或轉換。但都市更新不等同於窳敗地區拆除重建，更能兼顧實質環境與機能及社會、經濟環境之改善。

都市更新處理方式有3種-重建、整建及維護。重建係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築、住戶安置，改進區內公共設施。並得變更土地使用性質或使用密度，也是各縣市最常採用的方式，至於整建及維護案例尚不多見。

都市更新對建築容積的獎勵，最高不得超過各該建築基地1.5倍的法定容積，目前行政院更討論進一步提高至2倍法定容積。或各該建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積。稅捐減免優惠，包括更新後第1次移轉土地及建物，減徵增值稅及契稅40%，更新後地價稅及房屋稅減半徵收2年。

市府都市發展處副處長劉應榮表示，台中市近年全力推動舊市區的都市更新工作，注入活化與新生，經過長期的評估與研究，目前共劃設10處都市更新地區。包括體2用地、台中酒廠地區 、台中車站附近地區、新庄仔地區、石頭灘仔地區、東勢仔地區、大湖地區、第2市場地區、忠孝國小地區及中華路夜市地區等。

這些地區有的違建情形嚴重、巷道狹小、建物老舊，或是人口老化、建築雜亂、地籍土地權屬複雜。而中華路夜市附近地區更因攤販長期佔用道路違規情形嚴重，停車空間不足，形成交通阻塞及環境混雜髒亂，因此唯有透過都市更新，才能再造都市永續發展的整體目標。

以具指標性的「體2」用地為例，範圍東以進德北路、南以精武路、北以力行路為界、西側與體育場及棒球場相鄰，面積約10.54公頃，更新後可供開發建築用地面積達12989坪 。全案毗鄰台中市8大主力商圈之1的中友百貨及一中街商圈，且街廓內之運動休閒設施完善。如體育場、棒球場、游泳池、文英館、放送館、圖書館等。不僅商業條件優渥，附近的台中科技大學、台灣體育學院、台中一中、雙十國中、力行國小及進德國小等，更提供了完整學區及消費人潮。

劉應榮指出，「體2」用地都市更新目的在創造土地(建物)權利人、開發商及政府3贏的結果。對權利人而言，更新前畸零、被佔用或未利用之土地，更新後可領回產權獨立完整方正的土地或等值之安置住宅。建物權利人可領回拆遷補償金或獎勵金與租金補貼，並可折價選購安置住宅。

就開發商來講，總投資金額約18.4億元，並可配合申請中央政府都市更新基金優惠融資約10至12億元，更新後可領回約值20.4億元之土地或等值之安置住宅。至於政府方面，更新後共可取回約60%( 6.24公頃 )開發完成之公共設施用地，同時重振地方發展，一舉解決老舊社區窳敗現象。

對都市化程度越高、發展歷史越悠久的城市而言，都市更新已是延續都市生命與榮景的必要手段。雖然都市更新機制實施未久，中部地區除921震災重建予以適用外(如台中市德昌大樓由總太建設負責都更)，一般都市更新案仍不多見。

且都市更新尚需配合都市設計或景觀計劃，應就量體、色彩、退縮人行步道、交通動線規劃、交通影響、植栽綠化、都市意象及天際線等予以充分考量規劃。行政院經建會近年也要求各縣市積極推動都市更新，預計全國將有50餘處都市更新地區。

對一般開發商或建商而言，都市中合適的土地往往難覓。即便有合適土地，常因產權複雜、交亙持有或債務糾紛等問題而不敢購買，都市更新機制對於這些問題，也明確規範排除。如排除限制登記、排除部分不同意者、解決未辦繼承登記問題、解決祭祀公業土地問題及解決違章佔用問題等。目的就在協助建商或開發商參與都市更新，有了對都市更新運作機制及法律效果的了解，建商如能積極介入，主動發動，必能掌握商機，一新城市面貌，並再造優質生活環境與都市機能。