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今年7月1日起「房地合一稅2.0」及「實價登錄2.0」政策正式上路,再加上疫情衝擊,下半年房市走勢如何?專家紛紛獻策。

■文.圖/黃繡鳳


台中市不動產代銷經紀商業同業公會理事長蘇興民表示,打炒房政策主要為抑制炒短線投資客,預料口袋不深的投資客將會大幅退場,僅剩剛性需求支撐買盤,房價拉升速度也將放緩。

此外,由於此次疫情嚴峻,實施人流管制導致看屋組數銳減,加上建照延長措施,建商推案腳步放慢。

更重要的是,因應實價登錄新制、缺工及物價上漲,建商調整定價策略,將採「不二價」來控管議價問題,以及採「先建後售」方式推案,以避免興建成本漲幅過大,而吞噬掉利潤之情形。

台中市地政士公會理事長藍翠霞也指出,以今年 5月國內本土疫情爆發作為分水嶺,本月的買賣交易量依舊向上攀升。

而央行在今年3月實施第二波信用管制後,110年第二季每月的交易量仍處於高水位,平均值達4,300戶量能。

跟去年同期相比,平均每個月多出1千戶的交易量,顯示出房市的轉手流通率極高,

若再以第一次登記總量包含新成屋產權登記資料交叉比對,可發現目前市場上的交易物件 並非是新成屋在挹注拉抬,反而是中古屋交易十分熱絡。

由於預售屋 物件尚未有實質的產權登記,故並無具體的轉讓交易數量可供參考,形成一個看不見的盲點。

這幾年也因為通膨帶動房價,中古屋追價情形遠高於原預售階段價格,不利於房市長期發展,藍翠霞也盼透過實價登錄2.0正式上路,能稍加導正市場交易秩序。

臺中市不動產仲介經紀商業同業公會理事長吳本源則認為,三級警戒直接衝擊「與人連結」之相關產業,諸如飯店旅宿、餐飲業等,紓困補助金仍填不上虧損缺口,停業、轉讓、出脫持股等情形不在少數。



且疫情衝擊實體店面的來客量,商家無力負擔高額租金而有閉店潮,店面租金與房價也因此一落千丈。

再者,以大宗的中古屋住宅市場來看,疫情因素嚴重影響帶看流程,大多的社區管委會決議禁止外人進入社區看屋,造成第二、三季交易量可能大幅萎縮,甚至嚴重窒息。但若有屋主因疫情而有急賣情形時,將有望可撿到便宜價。

臺中市租賃住宅服務商業同業公會理事長鄭俊杰也強調,土地價格推升未來房價,政府透過交易資訊透明化、調高資本利得稅、實施信用管制等來抑制房價上揚的力道有限,造成年輕族群相對剝奪感、望屋興嘆,如何輔以增加社會住宅、租金補貼等政策來解決弱勢族群住的問題,為實施居住正義的重要課題。

再者,房地合一稅新制已正式上路,受限5年高額稅金閉鎖期,若未能即時趕在7/1逃命潮前脫手獲利了結的,也有機會折衷「以租代售」方式,等5年後帶租約轉售,5年內做保值與增值的空間,將有助於包租代管市場。

中台灣不動產估價師公會理事長黃昭閔理事長表示,美中貿易戰引發的轉單效應,促使台商回流與促進在台投資計畫,加上去年台灣防疫得宜,國際電子訂單旺盛,帶動工業不動產需求大增。

為因應國際供應鏈之擴廠需求,部分都會區的工業用地供不應求,更是出現價格高於住宅區之怪異現象,未來隨著工廠管理輔導法上路,特登工廠亦為一大商機。

此外,本次疫情促使宅經濟崛起,物流、外送、電商業績逆勢上揚,亦帶動具倉儲、貨運功能之商用不動產需求大增。

值得注意的是,台灣面臨「五缺」(缺工、缺電、缺水、缺地、缺人才)問題, 如未能即時解決,將不利於投資環境,台灣恐被排除在擴廠的地區名單之外,不可不慎。